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房地产库存两极分化态势明显 三四线城市压力大
来源:美高梅中国商务 编辑: 发布时间:2016-08-05

    面对持续低迷的经济形势,昨天国家发改委政策研究室发表文章要求各地加大对重点地区和重点领域促投资,建议未来因城施策加大调控力度,进一步去库存;鼓励先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房,鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目。

    地方去库存也出实招,8月2日,长沙住房公积金管理中心发布《长沙市住房公积金管委会关于发挥住房公积金政策效应支撑房地产市场“去库存”的通知》及相关的配套政策。明确推行个人住房组合贷款;在符合相应条件的情况下,购买第二或第三套改善型住房的职工,可以申请住房公积金贷款,实行住房公积金二套房贷款政策。

    上海易居房地产研究院最新报告显示,上半年库存削减态势明显,保持了连续10个月库存同比下滑的态势。但值得注意的是,在大多数城市库存下调的同时,26个城市的库存规模则不降反升。专家称,在持续“去库存”的同时,应警惕高杠杆带来的资产泡沫风险。

    三大城市群+福建去化效果明显

    上海易居房地产研究院发布的《70城住宅库存报告》(下称《报告》)显示,上半年,易居研究院智库中心监测的70个城市积极去库存,效果明显,库存规模继续下滑、去库存周期继续加快。

    截至今年6月底,这70个城市新建商品住宅库存总量为43183万平方米,环比减少0.3%,同比减少4.7%。相比年初45425万平方米的规模,上半年库存削减态势明显。平均计算,每个城市在半年时间削减了32万平方米的库存。

    另外从同比数据看,这70个城市保持了连续10个月库存同比下滑的态势,体现出较好的去库存导向。部分城市在今年第二季度快速从去库存切换到增加供应的战略上来,土地市场交易亢奋。

    这其中,70个城市中,有44个城市库存出现了同比下跌现象,体现出较好的去库存效果。从排行榜中可以看出,库存削减力度最大的五个城市为合肥、南京、大厂、苏州和昆山,其库存面积同比跌幅分别为66.5%、56.2%、49.2%、47.4%和41.8%。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,总体上看,库存削减力度大的城市,主要集中在三大城市群和福建等市场中。

    有26个城市的库存规模不降反升。其中同比增幅最大的五个城市分别为茂名、济宁、太原、淮南和海口,同比增幅分别达到69.2%、67.0%、56.2%、48.9%、40.0%。此类城市主要为三四线城市和部分供应较大的二线城市,后续去库存的压力依然较大。这也说明目前楼市分化仍十分明显。

    严跃进表示,在经历一段较长时间的去化下,房地产库存已得到不同程度的释放。但对于库存压力较大的三四线城市来说,积极去库存依然是其未来的主要任务。

    亚豪机构市场总监郭毅分析表示,虽然房地产调控政策已由放松趋向于刺激,且天量货币“大水漫灌”,但在部分经济基础薄弱、产业提振不利的三四线城市,地产调控政策的刺激只能对区域楼市产生短期的利好拉动,长期来看,区域楼市在缺乏就业机会、人口吸附力不足的背景下,库存压力难以得到根本性扭转,仍将会对楼市的持续向好形成巨大阻力。

    要去库存也要防“泡沫”

    有业内人士表示,投资下行压力正不断侵袭着地方经济及财政收入,在仍未找到替代行业的背景下,地方财政仍将继续对房地产的依赖,而这也决定了房地产稳投资的方向不能改变。此外,针对冷热不均的市场,下半年因城施策将成为主流。对于库存仍较大的城市,千方百计去库存仍是王道。

    也正因如此,发改委提出,将进一步促进房地产投资健康发展,因城施策加大调控力度。对于高库存城市,鼓励进一步加大去库存力度,可采取先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。同时,鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目,通过品牌注入、提高住房品质的方式消化库存;完善教育、医疗、商业等配套服务设施,提高住房吸引力。

    而在一二线等住房供应紧张的城市,发改委认为,要采取扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给,防范土地价格快速上涨。根据市场状况,适时调整住房、办公楼和商业营业用房土地供应比例,合理规划住宅配建的商业设施面积。

    对此,中银国际证券分析师袁豪表示,上周中央政治局会议首提“抑制资产泡沫”引起市场关注,虽然目前一二线城市楼市和地市面临过热困局,但包括三四线城市在内的行业整体仍在漫长的去库存进程中,而国内外政治经济形势动荡加剧,国内货币政策不会做出激进调整。

    但值得注意的是,独立经济学家乔瑞庆认为,当前形势下,房地产泡沫仍然存在,不能因为高库存和部分城市房价呈现下降趋势而无视房价整体的上涨势头。在推进城镇化、调整优化产业结构以及完成“去库存”和“降成本”的迫切任务中,地方政府不能忘记“资产泡沫”的危险。

    对此,国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军日前在接受采访时也表示,供给侧改革取得了较为明显的进展,但一些地方、某些领域在推进供给侧改革过程中依然存在问题。比如房地产领域的供给侧改革应该是去房产泡沫、降房价,然而一些地方房价却出现了明显上涨,地方对这方面的认识还不足,需要探索调整。


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